BIM im Bestand – Revitalisierung dreier Immobilien unter Einsatz eines projektübergreifenden BIM‑Standards

Lagen: Köln und München
Bauherr: ehret+klein AG
Projektleitung: ehret+klein Development GmbH
Projektdauer: Beginn 2023
Objektplanung: Henning Larsen GmbH, caspar.schmitzmorkramer gmbh, UNStudio
BIM-Management: AEC3 Deutschland GmbH
BIM-Anwendungsfälle: 000, 040, 070, 080
Weitere BIM-Anwendungsfälle: 050.001 Koordination der Fachgewerke – Koordination, 050.002 Koordination der Fachgewerke – Kollisionsprüfung der Fachmodelle

Mantelhaus, Köln

Mitten in der Innenstadt und an einer der meist frequentierteren Einkaufsstraßen gelegen, hauchen wir dem ortsbekannten Mantelhaus Goertz neues Leben ein. Das Gebäude, das in den 1950er-Jahren errichtet wurde, soll im Zuge umfassender Sanierungsarbeiten in ein zukunftsweisendes Büro- und Geschäftshaus transformiert werden. Ergänzend wird der Bestand mittels Holzbauweise um eineinhalb Geschosse aufgestockt, wodurch Flächen für eine Dachterrasse sowie ein Staffelgeschoss für eine Bar oder ein Café entstehen. Ein Lichthof im Zentrum des Gebäudes bricht die Kubatur nach innen auf und versorgt die Geschosse mit natürlichem Licht. Die Begrünung der Fassade sowie der verbleibenden Dachflächen punkten dabei nicht nur optisch, sondern auch ökologisch.

Hohe Straße 134 – 136, Köln

In zentraler Lage soll bis 2026 ein zukunftsweisender Neubau in Holzhybrid-Bauweise entstehen, der das Stadtbild nicht nur optisch, sondern auch nachhaltig aufwertet. Ein besonderes Highlight bildet die begrünte Fassade, die sich über alle Etagen erstreckt und positiv zum Stadtklima sowie der Aufenthaltsqualität beiträgt. Die großzügige Dachterrasse bietet atemberaubende Ausblicke bis zum Kölner Dom.

Schwanthaler Straße 55/57

Das Projekt wird durch sein innovatives Konzept zu einem wichtigen Identifikationspunkt im südlichen Bahnhofsviertel Münchens. Das Erd- und Untergeschoss präsentiert sich als pulsierender Ort der Innovation, Kultur, des Handels und der Gastronomie. Makerspaces, Ateliers, Werkstätten, Cafés, Restaurants und Bistros fördern hier Kreativität und Innovation. Die Innenhöfe werden öffentlich zugänglich und tragen somit essenziell zur Belebung und Urbanisierung des neuen Stadtquartiers bei. Die darüber liegenden Bürogeschosse zeichnen sich durch den Charme des Bestands aus. Raue Bestandswände werden in das Gestaltungskonzept integriert und erzeugen spannende Raumkonfigurationen mit den natürlichen Oberflächen der neuen Elemente. Im gesamten Gebäude wird Wert auf die Schaffung flexibler und nachhaltiger Flächen gelegt.

Bereits 2022 haben die ehret+klein AG und die AEC3 Deutschland GmbH damit begonnen einen BIM-Standard aufzusetzen, um für zukünftige Projekte in der Immobilienentwicklung grundlegende Projektanforderungen der Planung in Bezug auf die BIM-Methodik festzuschreiben. Im Fokus standen dabei die Erstellung einer übersichtlichen und allgemeinen AIA-Vorlage sowie den dazugehörigen Informationsanforderungen (LOIN).

Zwei Pilotprojekte in der Kölner Innenstadt und eins in Münchener Bahnhofsnähe wurden genutzt, um die initialen Festlegungen im Projektalltag umzusetzen und den BIM-Standard zu optimieren. In Bezug auf die projektspezifischen Qualitätssicherungsprozesse gingen Schritt-für-Schritt BIM-Management Aufgaben von AEC3 an das 2022 formierte BIM-Team bei Ehret+Klein von Matthias Fiss über. Die standardisierten Prüfaufgaben wurden dabei durch Software-Vorlagen aus dem Informationsmanagementsystem BIMQ erzeugt und an die Projektteams verteilt.

Stückweise wurden in den Projekten die Prüfroutinen erweitert und optimiert. Die am Anfang als reine Prüfung der Attributierung aufgesetzten Regeln wurden schnell um geometrische Konsistenzprüfungen, einfache Plausibilit.tsprüfungen und Schnittstellenprüfungen ergänzt. In Zukunft sollen baurechtliche Prüfungen, wie zum Beispiel Mindest-Geländerhöhen oder maximale Fluchtwegslängen, in die stichprobenartige Prüfung der Auftraggeberseite mit aufgenommen werden.

Die Ergebnisse der Prüfung wurden in interaktiven Dashboards dargestellt und dienen allen Projektbeteiligten als Teil der transparenten Leistungsstandsbewertung. Durch gemeinsam aufgestellte Leistungskennzahlen (Key Performance Indicator – KPI) kann der Projekterfolg im Laufe der Planung dynamisch verfolgt und bewertet werden.

Die erstellten Modelle wurden in allen drei Projekten einerseits zur Optimierung der Arbeitsabläufe zwischen den Planungsbeteiligten genutzt, andererseits auch um Investoren, Mietern, Käufern und nicht zuletzt der Öffentlichkeit schon in frühen Planungsphasen einen Eindruck über die Projektentwicklung zu geben.

Der gemeinsam erarbeitete BIM-Standard war von Beginn an auf Open-BIMProzesse, rund um die Nutzung von IFC-Modellen und die Kommunikation via BCF-Issues ausgerichtet, da klar war, dass in den kommenden Projekten immer wieder andere native Softwarelösungen der Planer zum Einsatz kommen werden.

Die in der Planungsphase erstellten Modelle werden anschließend in allen Projekten Teil der Ausschreibungsunterlagen, um eine erhöhte Kosten- und Mengenkontrolle zu gewährleisten.

Gemeinsam entwickelte Projektdokumente wie die AIA und die Informationsanforderungen werden in Zukunft den Planungsbeteiligten zur Beauftragung zur Verfügung gestellt, sodass frühzeitig allen Beteiligten die Projektanforderungen transparent kommuniziert werden. Die auftraggeberseitige Prüfung wird auch in Zukunft nur stichprobenartig durchgeführt und soll nicht die Arbeit der BIM-Gesamtkoordination ersetzten, sondern viel mehr durch eine übergeordnete .berprüfung mit dem Fokus auf die Auftraggeberinteressen ergänzen. Je nach Projektbedarf steht AEC3 weiterhin als BIM-Spezialist unterstützend zur Verfügung, falls in Zukunft weitere BIM-Anwendungsfälle etabliert werden sollen.

AEC3 ist seit ca. 25 Jahren im Bereich der Prozessoptimierung in der Bauindustrie tätig. Dank der fundierten BIM-Kenntnisse und -Erfahrung des Unternehmens wurde in den letzten Jahren die Cloud-Lösung BIMQ (www.bimq.de) entwickelt. AEC3 war unter den ersten Unternehmen in Deutschland, die an die BIM-Methode geglaubt haben und zählt heute zu den wichtigsten Akteuren der Branche. Zu den Unternehmensschwerpunkten gehören nicht nur die umfassende BIM-Beratung, das BIM-Management und die stetige Weiterentwicklung von BIMQ, sondern auch das Engagement im Bereich der IFC-Entwicklung und Implementierung sowie zahlreiche Forschung- und Entwicklungsprojekte.

AEC3 Deutschland GmbH
Schwanthalerstraße 73
80336 München
www.aec3.de

Als integriertes Entwicklungs- und Investmenthaus integriert die ehret+klein AG die gesamte Wertschöpfungskette im Bereich Immobilien. Das Unternehmen mit Hauptsitz in Starnberg kombiniert Ankauf und Entwicklung mit Asset-, Property- und Investmentmanagement. Im Zentrum der deutschlandweiten Aktivitäten stehen Lösungen, die langfristige Werte schaffen – ökologisch, sozial, kulturell und ökonomisch. ehret+klein verschreibt sich der Vision, urbane Potenziale zu realisieren. Der Vorstand besteht aus Michael Baureis (CFO), Sebastian Hartrott (COO) und Sebastian Wasser (CEO).

ehret+klein AG
Gautinger Straße 1d
82319 Starnberg
www.ehret-klein.de